目前全国城市的边缘都散布着星罗棋布的停车场、落货分拨站场、旧有货运站场在经营上墨守陈规，各自为政，经营模式十年如旧，创新能力差，导致极易被模仿，随着互联网+概念的渗透，以天地汇、卡行天下为代表的整合者咄咄逼人的态势，他们便感觉到了危机，但苦于土地产权等问题，无法下决心进行基础设施的投入，短期投机行为严重。
草台班子货运站场
由于土地产权不明晰，无审批手续，投资者无法追加基础设施的投资，多以最简易的建筑形式完成建设，附加值较低，这些自发形成的货运站（场）主要以停车场和装卸点的形式存在，且规模小，专业化、组织化和集约化程度较低。
为什么会产生零担物流园区，这是规模效益下的体现，物流园区的形成是低成本优势、多线路优势、效率优势、共享资源优势的体现。但是由于移动互联的影响，这些优势不断在失去。
效率的优势被自动化设备所取代，共享优势被网络货运所取代，低成本优势正在被日以上涨的人工成本所取代，多线路优势被日益成长的网络化优势所取代。
人才红利逐渐消失-尽管我国人口规模红利逐渐消失，但人口素质提高和人力资本积累带来的人才红利正在消失；人才在新旧动能转化、产业升级等方面的重要性逐渐凸显。
物流专线园区有着致命的缺陷：
1、单个园区没有能力完成组网，由于不掌控货源，不运营专线业务，使得园区形成信息孤岛。这只因为地租来的更快捷。
2、缺乏运输协同性整体无法提升-多式联运、铁水联运望尘莫及，着力打通“最先一公里”和“最后一公里”，物流是规模效应的体现，所以园区单点是无法实现的。也从没有专线园区想着去运营业务。（来源：老罗谈冷链）
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